16:42, 01 Червня 2018

Мораторій на землю: захист чи дискримінація землевласників

У той час, коли у Європі власник землі може самостійно розпоряджатися нею, в Україні досі діє заборона на продаж земель сільськогосподарського призначення. Європейський суд з прав людини визнав, що абсолютна заборона в Україні на купівлю та продаж земель сільськогосподарського призначення порушує Європейську конвенцію з прав людини. Захист землевласників чи дискримінація з’ясовувало інтернет-видання «Волинь Online».

Заборона продавати й купувати землі сільськогосподарського призначення в Україні діє ще з 2002 року. Парламентарі таке рішення мотивували тим, що хочуть уникнути хаосу на ринку землі, що лише починав формуватися після того, як з 1999 року паї почали отримувати колишні працівники колгоспів та радгоспів. Після завершення дії кожного чергового мораторію, Верховна Рада постійно його продовжувала. У грудні 2017 парламент ще на рік, до 1 грудня 2019 року, продовжив дію мораторію на продаж землі сільськогосподарського призначення. Рішення тоді підтримали 236 народних депутатів.

Ще в 2013-му році, перед тим як подовжити мораторій на продаж землі до 2016-го, йшли доволі гострі дискусії, зокрема щодо ймовірної ціни на землю. Тоді Державний земельний банк називав цифри від 60 до 500 доларів за гектар і пропонував їх поступово збільшити до 4000 євро за гектар. Проте мораторій подовжили на три роки і розмови втратили свою актуальність.

На початку 2017-го експерти також намагались розраховувати вартість гектару сільськогосподарської землі, називали цифра в 1000 доларів.

Втім, земельна реформа є важливою умовою програми співпраці України і Міжнародного валютного фонду, а нещодавно Європейський суд з прав людини у справі «Зеленчук та Цицюра проти України» визнав, що абсолютна заборона в Україні на купівлю та продаж земель сільськогосподарського призначення порушує Європейську конвенцію з прав людини.

Суд зауважив, що після падіння Радянського Союзу Україна переважно віддавала сільськогосподарські угіддя людям, які раніше працювали в колгоспах, але ввела, нібито тимчасово, заборону на продаж такої землі.

«Уряд стверджував, що цей крок перешкодить концентрації землі в декількох руках, зупинить збіднення людей у сільській місцевості та забезпечить, щоб земля і надалі оброблялася. Однак суд встановив, що держава не забезпечила справедливого балансу між загальними інтересами громади та майновими правами заявників», – йдеться у повідомленні.

Суд постановив, що український уряд повинен прийняти законодавчі заходи для забезпечення необхідної справедливості балансу для власників сільськогосподарських земель, хоча це не означає, що Україна повинна негайно запровадити необмежений ринок сільськогосподарських угідь.

Зауважимо, що жодна з країн, що належать до Ради Європи, не має такої заборони. Наразі 6,9 мільйона власників земель отримують найнижчу орендну плату за землю в Європі, при тому, що якість українських ґрунтів одна з найкращих у світі і фактично позбавлені права розпоряджатися власною землею. На цьому наголошувала Сату Кахконен, директор Світового Банку у справах України, Білорусі та Молдови. Світовий Банк прогнозував, що ціни на продаж землі підвищаться до 3-3,5 тисячі доларів за гектар в порівнянні з 1-1,5 тисячі доларів, які діють нині.

За даними Світового банку, на сьогодні під мораторієм в Україні перебуває 40 мільйонів гектарів, або 94 % всіх сільськогосподарських земель, або 66 % всієї території України. З них 27,7 мільйона  гектарів (майже 70 %) належать громадянам. За час дії мораторію приблизно 1,4 мільйона власників земельних паїв  не дожили до можливості керувати своєю земельною власністю, а частина з них навіть не встигла передати свою землю у спадок, і більшість цієї землі знову перейшла, замість родин померлих, у власність держави. У світі залишається тільки сім країн, громадяни яких позбавлені права розпоряджатися своєю землею, це Україна, Північна Корея, Куба, Венесуела, Конго, Таджикистан та Білорусь. Окрім цього, за різними оцінками, через занижений розмір орендної плати бюджети різних рівнів в Україні щороку втрачають понад мільярд гривень.

Ринок сільськогосподарських земель: досвід Польщі та Німеччини

У сусідній Польщі середня ціна гектару землі становить приблизно 10 тисяч євро. Держава не регулює цінову політику на ринку землі, а особа не може мати в своїй власності ділянку, площа якої є більшою за 500 гектарів. У власності приватних фермерів там перебуває до 2 мільйонів гектарів землі. До травня 2016 року в Польщі діяло обмеження на продаж сільськогосподарської землі іноземцям, але згодом його скасували. Отже, землями сільгосппризначення у Польщі володіють і німці, і громадяни інших держав, у тому числі, українці.

Обмеження площі ділянки, якою може володіти одна особа навряд чи стане ефективним в українських реаліях, де ділянки звикли оформляти на родичів. Тому існує ризик концентрації земель у руках невеликою кількості «латифундистів».

У найпотужнішій економічно країні ЄС, яка займає провідне місце в Європі у виробництві сільськогосподарської продукції, Німеччині діють як ринок оренди, так і ринок купівлі-продажу сільськогосподарських земель.

За станом на 2013 рік з 16,7 мільйона гектарів таких земель в оренді перебували 10,018 мільйона гектарів, або 60 %, а загальна сума орендної плати становила 2,434 мільярда євро. Решта земель перебувала в приватній власності сільськогосподарських підприємств та їх власників, які самостійно обробляли свої сільськогосподарські угіддя.

Згідно звіту Німецького селянського союзу, в 2013 році обсяг купівлі-продажу сільгоспугідь в цілому по Німеччині становив 101,6 тисячі гектарів, тобто всього 0,6% від загальної площі земель сільськогосподарського призначення. З цього обсягу в нових федеральних землях (колишня НДР) було продано 60,9 тисячі гектарів (тобто 1,1 %), а в старих землях — лише 40,6 тисячі (0,4 %). Середній розмір земельної площі при купівлі-продажу землі в цілому по Німеччині склав в середньому 2,3 гектара, в той час як 4,2 гектара — в Східній Німеччині та 1,3 га — в Західній Німеччині. За оцінками фахівців, у цій країні щороку продається приблизно 0,5 % площі сільгоспземель.

З розрахунками Німецького селянського союзу, вартість земельного капіталу сільського господарства Німеччини становила в цінах 2013 року близько 30,2 мільярда євро. Підсумовуючи суму орендної плати за використання сільськогосподарських земель та суму купівлі-продажу  сільгоспугідь, Deutsche Bauernverband підрахував, що загальний обсяг ринків земель сільськогосподарського призначення в Німеччині в 2013 році в грошовому виразі нараховував 4,1 мільярда євро.

За підсумками 2016 року у Німеччині зафіксували підвищення вартості оренди сільгоспземель. Вона зросла приблизно на 5 %, до 406 євро за гектар. Ще більш значне зростання спостерігалося за новими договорами оренди, укладеними на 2016/17 МР, — на 10 %, до 481 євро за гектар.

Водночас, ціна продажу земель сільськогосподарського призначення в порівнянні з 2015 роком не змінилася суттєво і становила в середньому 19,4 тисячі євро за гектар.

Держава у Німеччині також не втручається у цінову політику на ринку землі, також не існує обмежень щодо максимальної площі ділянки, якою може володіти один власник, тому переважають великі та середні фермерські господарства.

Загалом для країн Західної Європи, таких як Німеччина, Австрія, Бельгія, Нідерланди та Франція, характерна лібералізація та відкритість ринку землі, відсутність абсолютних обмежень щодо іноземного капіталу. Проте в деяких країнах (Австрія, Бельгія, Франція) більшість угод купівлі-продажу сільськогосподарських ділянок розглядають та затверджують місцеві державні органи. такі як SAFER  (Sociétés d’aménagement foncier et d’établissement rural) у Франції. Це має негативний вплив на привабливість та динаміку ринку землі, робить процес купівлі-продажу більш складним та тривалим.

У деяких європейських країнах діють обмеження щодо максимальної  площі ділянки, якою може володіти один власник. В Угорщині ця площа становить 300 гектарів, у Румунії – 200, в Литві – 300 гектарів для фізичних осіб та дві тисяч гектарів – для юридичних.

У Данії законодавство встановлює верхню межу землекористування у 150 гектарів сільськогосподарських угідь. Виняток можуть зробити у разі, якщо  фермер зможе довести, що специфіка його виробництва потребує більших земельних площ і ніхто з оточуючих селян не заперечуватиме проти цього. Аграрна політика цієї країни спрямована на перешкоджання зосередженню в одних руках занадто великих масивів земель і Данію вважають одним з прикладів країни з дуже регульованим земельним законодавством. Наприклад, перш ніж отримати дозвіл на придбання сільськогосподарських земель у власність, покупець повинен надати документи, що підтверджують його фінансову, технічну й професійну спроможність вести фермерське господарство, обробляти землю, зберігати родючість ґрунту та господарювати на ній не менше восьми років. Особи, які ведуть сільське господарство як на орендованих, так і на власних землях, зобов’язані проживати постійно на цій фермі.

Чи на часі зняття мораторію: позиція юристів, депутатів та експертів

«У сучасних економічних реаліях я категорично проти зняття мораторію на ринок земель. Як визначати ціну продажу? Як запобігти змові покупців? Як не допустити монополію зі скуповування з метою перепродажу? Як захистити від обману власників земельних паїв? Що робити з тими земельними ділянками, інформація про які не внесена в держгеокадастр? Механізм регулювання ринку землі взагалі відсутній. Держава не контролює питання охорони землі, що знаходиться в приватній власності. Як запобігти випадкам виснаження земель великими землевласниками?»,  –  говорить фахівець із земельного права, юрист Володимир Єгоров, який вважає, що держава не готова до впровадження ринку.

Народний депутат Ірина Констанкевич, обрана у мажоритарному окрузі на Волині, також стверджує, що зняття мораторію передчасне:

«Продаж землі зараз неможливий, на моє переконання. Держава не готова захистити через правові механізми і законодавчу базу від того, що землю буде скуплено аграрними монополістами. Зауважу, не виключено і російським капіталом. Селянин, як показує досвід, може і землю втратити, і гроші не отримати. І що далі?! Соціологи, політологи неодноразово наголошували на небезпеках створення ринку землі саме в нинішніх корупційних українських реаліях.  Ще ринок землі не відкрили, а в Маневицькому районі злочинно за ніч у людей відібрали понад 200 га землі. А скільки таких ситуацій на півдні України, Полтавській області. Життя нам диктує бути виваженим у вирішенні цього питання».

Консультант Світового Банку із земельних питань Денис Нізалов навпаки ж розповів про переваги зняття мораторію.

«Про те, що Україна не готова мова йдеться вже 17 років. Але по-перше це не правда. Наразі у вільному обігу знаходиться приблизно 2,5 млн га с/г земель: землі ОСГ (для ведення особистого селянського господарства), садівництва, городництва і деяких інших категорій. Тобто технічно і юридично є всі необхідні умови для обігу (крім мораторію, що штучно забороняє це робити). Крім того, існує тіньовий обіг підмораторної землі, який нічім не регулюється, але який не захищає власника і призводить для втрат для всіх сторін таких оборудок (крім корупціонерів).

По-друге, треба розуміти, що у мораторії зацікавлені великі землекористувачі та корупціонери. Бо за умов обмеженого обігу, ціни оренди залишаються чи не найнижчими в Європі (і це чи не найбільш родючі землі). А корупціонери наживаються на підтримці напівлегальних схем, «безкоштовній» приватизації та розпорядженні незареєстрованими державними та комунальними землями. І саме вони твердять, що Україна не готова та лобіюють свої інтереси в Парламенті»,  – зазначає консультант.

Експерт нагадує, що Європейський суд визнав те, що мав вже давно визнати наш Конституційний суд та Парламент: мораторій порушує Європейську конвенцію з прав людини, а також Конституцію України, – мораторій порушує права приватної власності 7 мільйонів власників паїв, держави (як власника земель державної власності), та місцевих громад (як власників комунальних земель). Але, Європейський суд не сказав однієї важливої речі: мораторій не просто порушує права, він дискримінує власників паїв відносно власників інших категорій земель. А власники паїв, це переважно люди похилого віку – сільські пенсіонери. Середній вік власника паю є  близько 60 років і ці люди вже фізично не можуть обробляти землю і не можуть відстоювати свої права.

«Сьогодні (31 травня – ред.) мене спитав один тернопільський фермер: поясніть, як так може бути, що в межах одного поля поруч з нами є ділянка ОСГ, і власник її вільно купив і може як схоче продати. А поруч пай знаходиться у власності бабусі, і вона не може його продати, щоб поставити новий котел у хаті і нові вікна, купити теплий одяг та ліки. За орендну плату вона цього зробити не зможе. Де справедливість? Чи вони не є громадянами однієї країни? Більш, ніж один мільйон власників паїв так і померли в злиднях не маючи можливості реалізувати своє право власності. Приблизно 400 тисяч з них не передали цю землю у спадщину і фактично понад мільйон гектарів залишається безхозною землею та повертається у власність держави.

Тому, безперечно, мораторій буде скасовано і чим швидше це станеться, тим швидше замість втрачених можливостей земля стане джерелом зростання добробуту на селі.

Що від зняття мораторію виграють фермери, це знов таки вже чітко зрозуміло. Нашим експертам самі фермери розповідають, що за умов мораторію вони не мають доступ до фінансування. І це абсурд! На сьогодні фермери мають у приватній власності 1,5 мільйона гектарів с/г земель. За умов вільного обігу цей актив може буде використаний як для залучення обігових коштів так і для довгострокових інвестицій, в тому числі і для покупки землі, адже в усіх країнах фермери використовують землю як заставу для залучення фінансування. Друге, ці приватні землі, як актив фермерів, збільшиться у вартості у декілька разів. Тобто такі фермери стануть більш заможними. Третє, мораторій – це невизначені правила гри. Як можна залучати інвестиції, коли існує така «невизначеність»? Зняття мораторію зніме таку невизначеність, що допоможе залучити кошти в тваринництво, садівництво, ягідництво, органічне виробництво, тощо. В свою чергу, це нові робочі місця і розвиток сільських громад.

Як експерт, я сподіваюсь, що питання зняття мораторію вирішиться ще цього року і земля стане джерелом зростання добробуту власників, фермерів, сільських громад і всієї країни», – зазначає Денис Нізалов.

Підтримує зняття мораторію і керівник фермерського господарства «Шегедин» Володимир Шегедин. Він зазначив, що, якби зняли мораторій, то фермери б мали більше можливостей. До прикладу, могли б взяти на розвиток свого господарства кредит тощо.

Використання цього матеріалу без дозволу редакції інтернет-видання «Волинь Online» заборонене. Авторські права захищені українським і міжнародним законодавством. Під «використанням» мається на увазі повна або часткова републікація цього матеріалу на сторінках інших інтернет-видань (окрім соціальних мереж). Щодо використання матеріалу пишіть на редакційну електронну пошту:  volynonline.news@gmail.com

Повідомити про помилку

Текст, який буде надіслано нашим редакторам: