19:03, 28 Липня 2020

Купівля нерухомості в новобудовах Луцька: важливі поради*

При купівлі квартири на первинному ринку, особливо в житловому комплексі на стадії будівництва, інвестор завжди ризикує. Більшість українців накопичує гроші для придбання оселі не один рік. Тому коли потрібна сума зібрана, варто потурбуватися про правильність і безпечність угоди.

Даємо кілька основних порад, на що варто звернути увагу для успішної купівлі житла в новобудові.

Визначити досвід і надійність будівельної компанії

Наразі проблемних об’єктів на первинному ринку нерухомості України відносно небагато. Однак це не означає, що потрібно нехтувати перевіркою будівельної компанії, якщо ви вирішили придбати квартиру у новобудові. Щоб не втратити гроші та вчасно отримати нерухомість у власність, потрібно ретельно перевірити забудовника.

Почати варто з відкритих джерел, наприклад, із сайту девелопера. На ньому можна побачити фото готових об’єктів та інформацію про них. Хоча не завадить переконатися, що ці ЖК справді побудовані й заселені, відвідавши їх особисто.

На сторінках компанії в соціальних мережах можна почитати відгуки інвесторів. Нескладно їх знайти і на профільних форумах про нерухомість. Також варто перевірити наявність інформації про забудовника на сайті Асоціації допомоги постраждалим інвесторам.

Покупцю не завадить зібрати відомості про девелопера з ЄДРПОУ, перевірити його юридичну адресу, дізнатися дані про розмір статутного капіталу й терміни діяльності фірми. Також можна поцікавитися наявністю заборгованості перед податковою або арештованого судом майна. Реєстр судових рішень теж може надати певну інформацію про забудовника.

Під час перевірки будівельної компанії потрібно переконатися і в наявності всіх необхідних документів:

– договору оренди земельної ділянки або акту про право власності на землю;

– містобудівні умови та обмеження – без них компанія може побудувати хіба що новобудову площею до 300 м²;

– експертний звіт щодо розгляду проєктної документації;

– дозвіл на виконання будівельних робіт;

– дозвіл на підключення новобудови до комунікацій;

– договір про спільну діяльність – документ, у якому описано, як буде розділена площа об’єкта, на яких умовах інвестор співпрацює із забудовником тощо.

Якщо немає часу вивчати репутацію девелопера, можна замовити консультацію ріелтора. Він виконає всі етапи перевірки самостійно, але доведеться оплатити його послуги.

Перевірити договір купівлі та його обов’язкові пункти

Основний документ, що фіксує права та обов’язки сторін, – це договір купівлі. Законодавство України не передбачає єдиного документа для фіксації взаємовідносин між забудовником і покупцем. Тому кожна компанія може запропонувати інвестору підписати свій варіант договору. Це може бути договір про сплату пайових внесків, про спільну діяльність, пайової участі в будівництві, купівлі-продажу майнових прав або інвестиційний договір. Найпопулярніший варіант – попередній договір купівлі-продажу нерухомості.

Плануючи купити квартиру напряму в забудовника, потрібно особливо ретельно вивчити договір, щоб не втратити час і гроші. Незалежно від його виду в документі повинна бути наступна інформація:

– площа житла – однокімнатна, двокімнатна чи будь-яка інша квартира повинна відповідати заявленим у документі розмірам;

– поверх – якщо відсутня інформація про те, на якому поверсі знаходиться помешкання, забудовник зможе надати квартиру на будь-якому рівні будинку;

– ціна за 1 м² – після підписання документу компанія не зможе її змінити;

– повна вартість квартири – вказана в гривнях і у валюті;

– термін здачі об’єкта – інакше новобудова може бути здана в експлуатацію не за пару років, а за 4-5 років і більше;

– права та обов’язки сторін – у цьому розділі описана відповідальність забудовника та інвестора за порушення передбачених документом обов’язків.

Для вивчення договору можна також заручитися підтримкою юриста з нерухомості.

Купівля з ріелтором або без?

Придбати нерухомість на первинному ринку можна самостійно або ж із допомогою ріелтора. Він виступає як посередник між продавцем (забудовником) і покупцем квартири.

Послуги ріелтора можуть бути корисними тим, хто не має часу на пошук потрібного варіанту житла, моніторинг цін і підбір вигідних варіантів. Досвідчений агент із нерухомості пропонує широкий спектр послуг: підбір квартир, враховуючи побажання клієнта, вивчення репутації забудовника й перевірку дозвільної документації, пошук найкращої ціни, супроводження угоди від самого початку тощо. Також він може підказати об’єкти, де можна купити квадратні метри в розстрочку або ж у кредит на вигідних умовах.

Знайти потрібну квартиру в готовій новобудові або в будинку на стадії зведення з ріелтором вийде набагато простіше та швидше. До того ж знижується ризик укласти угоду з недобросовісним девелопером. Однак за послуги посередника доведеться заплатити 2-5 % від вартості нерухомості (деякі агенти беруть фіксовану суму незалежно від вартості житла).

Якщо не хочеться платити посереднику, можна зайнятися пошуком самостійно. Для цього можна переглянути тематичні ресурси з оголошеннями, сайти забудовників, форуми про нерухомість, відповідні сторінки у соцмережах тощо. Але потрібно бути готовим до того, що доведеться витратити досить багато часу та сил.

Вивчити розташування квартири

Первинний ринок нерухомості у великих містах України розвивається досить активно, тому знайти нове житло в потрібному районі нескладно. Одні віддають перевагу центральній частині міста, інші орієнтуються на близькість до роботи й освітніх закладів для дітей. Є і ті, кому важливо оселитися поблизу з парком чи лісом.

При виборі локації майбутнього помешкання варто звернути увагу не тільки на близькість метро та автобусних зупинок, а й оцінити, наскільки близько до новобудови проходять жваві шосе. Шумовий фон, що йде від них, може значно знизити комфортність проживання в будинку. До того ж повітря в такій зоні зазвичай дуже забруднене.

Щоб шум не заважав насолоджуватися життям, не варто купувати квартиру і в житлових комплексах, поруч з якими розташовані будівельні майданчики. Ніхто не знає, на скільки років може затягнутися будівництво, а це означає, що мешканці будуть жити в постійному шумі, дихати забрудненим повітрям і мати не дуже гарний вид із вікна.

Підбираючи місце розташування, варто звернути увагу на інфраструктуру мікрорайону. Поруч повинні бути магазини та супермаркети, дитсадок, школа, дитячі майданчики, медичні заклади, ТРЦ. Дуже практично та зручно, коли недалеко від дому є паркова зона, де можна прогулятися з дітьми, вигуляти собаку, влаштувати ранкову пробіжку або пікнік із сім’єю на вихідних.

Ремонтні роботи в готовій квартирі

При купівлі квартири без оздоблення або з ремонтом інвестор повинен чітко розуміти обсяг і види внутрішніх робіт, які повинен виконати забудовник. Якщо новобудова ще не введена в експлуатацію, потрібно дізнатися, які оздоблювальні роботи є в планах у будівельників. У більшості випадків компанія виконує лише штукатурку стін і стяжку підлоги. Усе інше покупець має робити за власні кошти вже після здачі новобудови.

Якщо немає бажання та часу займатися ремонтом, можна дізнатися в забудовника, чи є в нього така послуга, як ремонт «під ключ» за окрему плату. Вона може коштувати відносно недорого в порівнянні з тим, скільки часу та грошей доведеться витратити на самостійне оздоблення помешкання.

При прийомі квартири покупець має змогу власноруч перевірити якість ремонту та переконатися, що в оселі встановлена вся заявлена в договорі техніка (котел, електроплита тощо). Якщо під час огляду виявлені якісь дефекти або комплектація житла не відповідає умовам договору, майбутній власник має право вимагати в забудовника усунення цих недоліків. Акт прийому-передачі треба підписувати тільки після того, як помешкання матиме належний вигляд.

Покупка квартири – це завжди складний процес. Дотримуючись наших порад, ви зможете значно знизити ризики й успішно купити житло вашої мрії на первинному ринку нерухомості.

Повідомити про помилку

Текст, який буде надіслано нашим редакторам: